豊中市で任意売却・住宅ローン滞納・競売でお悩み方、まだあきらめずに当社までご相談ください。

住宅ローンと税金

不動産に対する税金の差押えと、不動産に抵当権が設定がされる住宅ローン等では、不動産の競売や公売の際にどちらが優先して充当(配当)されるかは、税金の「納期限」と抵当権設定の「登記日」を比べ、早いほうが優先されます。 通常は、住宅ローンの抵当権が滞納税金より優先するしていることが多いのが実情です。 

 したがって、不動産の価値を上回る住宅ローン債権(これをオーバーローンといいます)が残っている抵当権が滞納税金の差押えに優先して登記されている競売においては、競売による代金すべてが住宅ローン債権者に配当され、滞納税金には一切配当されません。


 上記のとおり、オーバーローンの競売の場合、滞納税金には一切配当はありません。
 したがって、競売によらず、競売より高い価格で売却できる可能性が高い任意売却にすることは、以下のとおり、①住宅ローン債権者、②滞納税金を有する市町村・税務署、③債務者(所有者)の三者のいずれにとってもメリットのあるものとなります。

  ①住宅ローン債権者にとって、競売は申立費用(住宅の場合55万円~75万円前後)の負担・立替があり、かつ、通常、売却(落札)価格が任意売却に比べ2~3割より低くいが、任意売却は費用負担もほとんどなく、かつ、競売より高い価格で売却ができることからも多くの回収ができる。

  ②差押権者の市町村・税務署としては、オーバーローンでも滞納税金の差押えを取下げることを条件に売買代金の中から住宅ローン債権者の同意(上記の競売費用の負担・立替がないことから)のもと売買代金のうち20万円~30万円が解除料として支払われることが多く、滞納税金の一部または全部に充てることができます。 

  ③債務者(所有者)にとっても、競売と比べ、住宅ローン債権への返済が多くなり債務がより減少すること、また、競売であれば、まったく滞納税金は減らないが、任意売却により解除料が支払われる滞納税金が減少すること。

以上のとおり、任意売却には競売にない多くのメリットがあります。 税金滞納等でお悩みの方は、一度当社へご相談ください。 

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