複数の抵当権が設定されている場合
任意売却の際、売却する物件に、複数の抵当権が設定してあるケース(第2順位抵当権、第3順位抵当権など)では、その抵当権を解除してもらう必要があります。
その場合、抵当権抹消承諾料を支払って抵当権の解除を求めます。
この抵当権抹消承諾料は、通称ハンコ代とも呼ばれています。
任意売却の場合、オーバーローンとなっているため、物件を売却しても第2順位以下の抵当権者には、債権回収が見込めません。
しかし、抵当権を抹消してもらわないと売却できませんので、その協力をお願いする代金としてハンコ代を支払うという形になります。
第2順位以下の抵当権者は、仮に抵当権抹消に応じなかった場合、任意売却ができず、その物件は競売となってしまいます。
そうなると1円の回収も見込めないため、ほとんどの場合は応じていただけます。
金額の相場は、住宅金融支援機構の規定に準じているケースが多いようです。
その住宅金融支援機構の規定は以下の様になっています。
・第2順位抵当権 30万円または残元金の1割のいずれか低い額
・第3順位抵当権 20万円または残元金の1割のいずれか低い額
・第4順位抵当権以降 10万円または残元金の1割のいずれか低い額
これらの交渉も、私どもで行いますので、お客様の心配はございません。
また、抵当権設定はありませんが、マンションの管理費及び修繕積立金の滞納があった場合、売却した金額からこの
分を差し引くことで、債権者負担により滞納分を完済していただけます。
ただし、滞納が長期で遅延損害金があった場合、債権者に遅延損害金を認めていただけないケースがあります。
その場合は、管理組合などと遅延損害金の減免を私どもが交渉いたします。
マンションの管理費・修繕積立金の滞納分は、競売となった場合、落札者が負担します。
債権者(住宅ローンの金融機関など)は競売となった場合、任意売却したときよりも低い回収額しか見込めないため、管理費・修繕積立金の滞納分を負担したとしても任意売却を望まれます。
そのため、本来売り主の方が負担するべき管理費・修繕積立金の滞納分についても負担していただけます。
任意売却は早めの対応が有利な解決への近道です。
是非当社にご相談ください。